Die Corona-Pandemie, der Ukraine-Krieg und die hohe Inflation haben das historische Zinstief beendet und die Europäische Zentralbank (EZB) dazu veranlasst, im Juli 2022 erstmals seit 11 Jahren den Leitzins anzuheben. In der Folge stieg der Zinssatz auf den aktuellen Stand von 4,5% durch mehrere Erhöhungen. Angesichts dieser Entwicklungen sind viele Investor:innen verunsichert. Doch welchen Effekte haben steigende Zinsen tatsächlich? Wir beleuchten die tatsächlichen Auswirkungen anhand von Investitionen in ein Bauherremodell:
1. "Förderauswirkung" bei steigenden Zinsen: Bei der Investition in geförderte Bauherrenmodelle profitieren Anleger:innen von verschiedenen Förderlinien. Beispielsweise wird in einem Wiener Bauherrenmodell ein Teil der Herstellungskosten (angenommen etwa 25%) durch einen fixen Landeskredit mit einem Zinssatz von 1% finanziert. Das bedeutet, dass ein Teil der Investition durch diesen Kredit gedeckt ist und Investor:innen weniger von steigenden Zinsen betroffen sind.
2. Annuitäten-Zuschüsse als Schutzmechanismus: Diese staatlichen Beihilfen unterstützen Anleger:innen in Bauherrenmodellen, indem sie einen Teil der Finanzierungskosten abdecken. Sie werden in der Regel als prozentualer Anteil des Darlehensbetrags berechnet und dienen dazu, die Belastung der Investor:innen zu verringern, indem sie einen Teil der Zinszahlungen übernehmen. Die Annuitäten-Zuschüsse variieren je nach aktuellem Zinssatz. Bei steigenden Zinsen erhöht sich der Zuschussbetrag, bei sinkenden Zinsen verringert er sich. Dieser Mechanismus schützt Investor:innen vor höheren Finanzierungskosten in Zeiten steigender Zinsen und hilft, die Belastung teilweise auszugleichen.
3. Inflationsgebundene Mieterträge nach Förderdauer: Es ist wichtig zu beachten, dass die Mieterträge aus Bauherrenmodellen nach Ablauf der Förderdauer an die Inflation gekoppelt sind. Da Zinsen und Inflation in der Regel eng miteinander verbunden sind, führt dies dazu, dass bei steigender Inflation auch die Zinsen steigen und umgekehrt. Aktuell erhöht die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen aufgrund hoher Inflation, wobei auch gegenläufige Entwicklungen möglich sind.
4. Anpassungsmöglichkeit durch Deckungszins (Deckungsmietzins): Die Miete während der Förderdauer eines Bauherrenmodells kann zwar nicht an die Inflation angepasst werden, allerdings besteht die Möglichkeit, die Mieten an höhere Kosten anzupassen. Bei steigender Zinsbelastung können Anleger:innen somit die Mieten erhöhen und diese halbjährlich an die veränderten Bedingungen anpassen.
Die Rentabilität eines Bauherrenmodells bleibt dank dieser vier Mechanismen also auch trotz steigender Zinsen attraktiv. Investor:innen müssen sich daher keine allzu großen Sorgen darüber machen, wie höhere Zinsen langfristig ihre Investitionen beeinflussen. Trotzdem sollte man die Entwicklungen auf dem Markt genau verfolgen, um seine Investitionsentscheidungen auf einer soliden Basis zu treffen.
