Wenn Gebäude immer schlauer werden

Smart homes. Ein Schlafplatz, ein Herd, eine Nasszelle. Das Schöne an Häusern ist die Klarheit ihrer Nutzung. Zumindest solange nicht viele Menschen in großen Gebäuden leben, arbeiten oder einkaufen wollen: Dann wird aus einem Haus schnell eine Gebäudemaschine, die gesteuert werden muss - am besten „smart“. Bei Aufzugs-, Haustechnik- oder Zutrittssteuerung wird zwar noch selten mit künstlicher Intelligenz gearbeitet, der Anspruch eines „intelligenten“ Gebäudes ist allerdings mittlerweile fast 100 Jahre alt. Intelligenz ihm Haus dient der Sicherheit, der Bequemlichkeit, der Effizienz, oder der Umwelt: Das 2014 fertig gestellte Edge-Gebäude in Amsterdam erreicht mit ausgeklügelter Gebäudetechnik einen Nachhaltigkeits-Score von 98,36% - kein Wert, der sich mit einem Standard-Bauwerk erreichen lässt. Der erste kommerzielle Durchbruch einer KI-Anwendung im Haus fand inzwischen allerdings ganz wo anders statt: beim Staubsaugen. Die mittlerweile 22-jährige Erfolgsgeschichte des Staubsaugerroboters verdanken die kleinen Helfer dem simplen Design ihrer Software, die willkürlich nach Schmutz sucht, sich von Hindernissen wegdreht und zur Ladestation zurückkehrt, wenn eine Ladung Strom erforderlich ist. Weitaus weniger erfolgreich sind die seit einem guten Jahrzehnt währenden Versuche, weitere nützliche Assistenzsysteme für den Haushalt zu entwickeln. Einen Geschirrspüler ein- und auszuräumen gilt nach wie vor als unlösbares Problem für Algorithmen und Robotik. Auch Amazons Shoppingassistent Alexa wird immer mehr zum Milliardengrab. Alleine zwischen 2017 und 2021 bescherte die gesprächsfreudige Mitbewohnerin dem Unternehmen mehr als 25 Mrd. USD Verlust. 

"Der erste kommerzielle Durchbruch einer KI-Anwendung in den eigenen vier Wänden war der Staubsauger-Roboter."

Immobilienbewertung. Teilautomatisierte Bewertung von Immobilienprojekten ist bei nicht wenigen Großbanken bereits Alltag. So lassen sich Kreditvergabeprozesse beschleunigen und Risiken minimieren. Besonders in Weltgegenden mit sparsamer Datenschutzkultur liefern riesige Datenmengen zu soziologischen, geografischen und wirtschaftlichen Aspekten der jeweiligen Region ein solides Bewertungsgerüst, sodass mit der Kreditgeschichte des Antragstellers im Grunde schon ziemlich alles gesagt ist. Immobilienversicherungen nutzen ähnliche Systeme, um Prämien zu berechnen oder zu entscheiden, ob ein Haus in dieser Lage überhaupt versichert werden kann. Auch im klassischen Gutachtengeschäft gewinnen KI-basierende Tools langsam Marktanteile. Plattformen wie Redfin oder HouseCanary liefern amerikanischen Maklerkunden präzise Bewertungen für Kauf- und Verkaufsentscheidungen. Zillow Zestimate stellt wie der österreichische Marktführer Immo-
United Schätzungen auf Basis von historischen Transaktionsdaten zur Verfügung. Viele dieser Anwendungen nutzen zwar noch klassische Data Science Konzepte; der Versuchung, auch von den Nutzungstrends zu lernen, und damit Marktdaten zu generieren oder vorherzusagen statt nur zu verarbeiten, kann jedoch kaum jemand widerstehen.

Sales Assistenz. Matterport, der Weltmarkführer für immersive 3D-Zwillinge, der mit virtuellen Rundgängen in existierenden oder geplanten Gebäuden einen neuen Besichtigungs-Standard für Immobilien gesetzt hat, wurde heuer im April für 1,6 Mrd. USD von einem Mitbewerber übernommen. Von der Text- und Bilderstellung über die Verkaufsunterstützung bis zum Home Staging – die Sales-Welt ist im Umbruch, nicht nur bei Immobilien. Ohne Einbindung von KI-Werkzeugen zur Bild- und Sprachgenerierung wird auch im traditionell konservativen Europa bald kein Auto mehr verkauft, kein Fondsanteil mehr vermittelt und kein Liegenschaftsgeschäft abgeschlossen werden. Studien zeigen, dass die hohe Verfügbarkeit von hybriden Services und die nahtlose Integration in den Online-Lifestyle jüngerer Käuferschichten zu höherer Kundenzufriedenheit, einer effizienteren Kundenbetreuung und besseren Verkaufserfolgen führen. Dass alle Aspekte einer geglückten Beziehung zwischen Dienstleister und Kunden durch KI-Assistenten ersetzt werden können, ist allerdings ein frommes Techno-Märchen. Ein on- wie offline präsenter Berater aus Fleisch und Blut wird im Gegenteil immer kritischer für den Verkaufserfolg, besonders wenn es um langfristige Güter wie Immobilien geht. 

"Auch im digitalen Zeitalter sind Berater aus Fleisch und Blut für den langfristigen Geschäftserfolg entscheidend."

Prognosen für Wasserleitungen und Investmenttrends. Die rein geometrische Planung von Gebäuden wird schon länger immer mehr durch Bauwerksdatenmodellierung (BIM) abgelöst, bei der im Idealfall bereits im Planungsstadium Entscheidungsfolgen für Errichtungskosten, Klima und Wartungsaufwand prognostiziert werden können. Bei praktisch allen Anbietern von Architektursoftware ist der Einsatz von künstlicher Intelligenz dabei mehr oder weniger Standard. Wirklich gut funktioniert das bis jetzt im großvolumigen Neubau. Wer (wie wir bei wohninvest) oft 300 Jahre alte Gebäude saniert, gewinnt gewisse Erkenntnisse immer noch häufig erst mit der Schaufel in der Hand. Für die meisten kleineren Bauvorhaben liefern Softwareanbieter für Bauprojektmanagement traditionelle Unterstützung. KI wird hier die Belegerkennung oder das ESG-Reporting genutzt, aber auch Prognosen über Wartungs- und Lebenszyklen entstehen dank künstlicher Intelligenz. 
Auch Investmententscheidungen profitieren von KI, in dem es Unternehmen ermöglicht, noch tiefere Einblicke in Markttrends, Kundenverhalten und Investitionsmöglichkeiten zu gewinnen. Autonome Datenanalyse-Systeme können kontinuierlich lernen und sich an neue Gegebenheiten anpassen, was zu einer noch präziseren und effizienteren Entscheidungsfindung führt. Ein Beispiel ist Skyline AI, das KI-Technologien nutzt, um Investitionsmöglichkeiten im Immobilienmarkt zu identifizieren und zu bewerten.

Die Immobilienbranche steht also an der Schwelle zu einer neuen Ära, in der Technologie und Innovation eine zentrale Rolle spielen werden. Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich diese Entwicklungen weiterentwickeln und welche neuen Möglichkeiten sie eröffnen werden.