Vom Mythos der Unerschwinglichkeit: Wie leistbar ist Eigentum wirklich?

Die Klage tönt aus allen Ecken des Landes: Angesichts der rasant gestiegenen Zinsen sei Immobilieneigentum mittlerweile unleistbar geworden. Die Forscher des Instituts der Deutschen Wirtschaft haben nachgerechnet - mit erstaunlichen Ergebnissen.

Um festzustellen, welche Auswirkungen die Anschaffung eines Eigenheims auf die privaten Finanzen hat, wurden die Entwicklung der Wohnungspreise, der Zinsen für 20jährige Hypothekarkredite und der Einkommen seit den Achtzigerjahren zu einem „Erschwinglichkeitsindex“ zusammengefasst. Bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 10,6% p.a. erreicht der Index 1981 seinen bisherigen Höchstwert mit 115,5. Danach wurde es zunächst abrupt und dann kontinuierlich einfacher, privaten Immobilienbesitz finanziell zu stemmen. Erst seit 2016 erfolgt bei einem Indexstand von 28,6 die Trendumkehr zu einem aktuellen Wert von 41 – immer noch halb so wie in den Achtzigerjahren und ein gutes Drittel unter den goldenen Neunzigern.

Warum gilt dennoch an jedem Stammtisch die Klage, man können sich das Eigenheim nicht mehr leisten und warum stagniert die Eigentumsquote seit 2010? – Dafür haben die Forscher ebenfalls ein paar Erklärungen, die mit der Stammtisch-Intuition aufräumen: Gegen alle Erwartungen steigert eine etwas höhere Inflation wie in den letzten beiden Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts die Lust auf Eigentum. Streng genommen kein Wunder, weil damit auch die Erwartung auf höhere Lohnabschlüsse verbunden ist und damit Dimension der monatlichen Kreditrate kontinuierlich schrumpft. Hohe Eigenleistungen („Muskelhypothek“) dämpften dazumal außerdem die tatsächlichen finanziellen Belastungen im privaten Wohnbau. Die Bauherren (und -frauen) waren jünger – aufgrund längerer Ausbildungszeiten beginnt die Phase mit stabilem Einkommen heute für viele erst wesentlich später.

Nicht unbedeutend dürfte auch die Rolle des Eigenkapitals sein: Die längere Lebenserwartung der Elterngeneration führt zu späterem Vermögensübergang, die niedrigen Sparzinsen des 21. Jahrhunderts haben die Kapitalbildung erschwert. Beim Thema Eigenkapital sehen die Forscher den deutschen Gesetzgeber am Zug – eine entsprechende Debatte köchelt in Österreich spätestens die FMA strenge Mindeststandards für die Wohnungskreditvergabe der Banken eingeführt hat (KIM Verordnung).

Insgesamt zeigt sich jedoch, dass der Immobilienmarkt eine langfristig positive und von allgemeinen Wirtschaftsindikatoren relative unabhängige Investment-Perspektive bietet. Das gilt vor allem für sorgfältig ausgesuchte und geplante Wohn-Immobilien, die in attraktiven Lagen von stabiler Nachfrage profitieren.

Quellen:

Studie
https://www.iwkoeln.de/studien/michael-voigtlaender-war-wohneigentum-frueher-erschwinglicher.html

KIM Verordnung
https://www.fma.gv.at/fma-erlaesst-verordnung-fuer-nachhaltige-vergabestandards-bei-der-finanzierung-von-wohnimmobilien-kim-vo/