Mietzins statt Zinseszins

Immobilieninvestments gelten bei vielen als zinsgetrieben. Billiges Kapital ist aber keineswegs das entscheidende Fundament von Erfolg und Rendite, vor allem für diejenigen, die langfristige Investitionen im Immobiliensektor tätigen wollen. Finanzierungskosten sind nur ein kleiner Teil des viel größeren Rendite-Puzzles. Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen ist es wichtig, den Markt ganzheitlich zu betrachten und alle Faktoren zu berücksichtigen, die sich auf die langfristigen Erträge auswirken können.

Erfolg mit ganzheitlicher Betrachtung
Niedrige Kreditzinsen schaffen die Marktbedingungen für das Bewertungswachstum der letzten Jahrzehnte. Weil sich leichter ein Käufer findet, wenn die Brieftasche lockert sitzt und sich über kurzfristige Investments spekulative Renditen erzielen lassen.
Das schnelle Spiel mit Betongeld ist nichts für private Investor:innen. Anstatt sich auf die Zinssätze zu konzentrieren, sollten Privatanleger:innen einen differenzierteren Ansatz für ihre Investitionen wählen. Das bedeutet, über kurzfristige Zinsschwankungen hinauszuschauen und sich stattdessen auf langfristige Trends und Marktgrundlagen zu konzentrieren. Parameter wie Bevölkerungswachstum, Arbeitsplatzwachstum und allgemeine wirtschaftliche Stabilität können sich viel stärker auf die langfristigen Renditen auswirken als die Zinsen. Faktoren wie der Standort, der Zustand der Immobilie, das Potenzial für Mieteinnahmen und die allgemeine Marktentwicklung geben sind mindestens so entscheidend für den Erfolg.

Bauherrenmodell: Gewinn mit Förderung
Bauherrenmodelle eignen sich hier besonders. Neben der professionellen Beratung bei Auswahl, Errichtung und Betrieb entschärfen öffentliche Programme wie Annuitätenzuschüsse oder Förderdarlehen die Bedeutung der Kapitalkosten: Durchschnittlich ein Viertel der Finanzierung der Herstellungskosten werden in Wien durch subventionierte Landesdarlehen zu einem Zinssatz von 1% bereitgestellt und senken damit das Zinsrisiko radikal. Annuitätenzuschüsse in anderen Bundesländern steigen mit der Höhe der Zinsen und senken damit ebenfalls die Belastung für Investor:innen.

Mietzins als Einkommen
Für Anleger:innen mit langfristiger Perspektive geht es nicht darum, Planungs-, Errichtungs- und Finanzierungskosten über einen alsbaldigen gewinnträchtigen Abverkauf herein zu spielen, sondern ein Zusatzeinkommen für Jahre und Jahrzehnte zu schaffen, während der Wert der Investition selbst stetig steigt. In einem Bauherrenmodell profitiert die Vermietbarkeit durch die professionelle Auswahl und Gestaltung der Liegenschaft. Förderprogramme für Mieter:innen begrenzen zwar zunächst die Höhe des Mietzinses, tragen aber wesentlich zum hohen Vermietungsgrad und damit zu stabilen Einnahmen bei.

Ganzheitlich gut
Zur ganzheitlichen Perspektive gehört aber natürlich auch der Veräußerungswert. Hier macht sich die sorgfältige Auswahl von Region und Immobilie sowie die Qualität von Bau und Bewirtschaftung doppelt bezahlt. Betriebswirtschaftliche Aspekte der Errichtung - wie z.B. das Zinsniveau des Sanierungsdarlehens - sind zu diesem Zeitpunkt kaum noch ein Faktor. Hingegen zeigt sich die Stärke von Immobilien als Träger langfristiger Werte, die allenfalls auch erst ein, zwei Generationen später realisiert werden.